不動産売買の契約を解除するには

■不動産売買契約の解除について
不動産売買の契約を何らかの事情によって解除したい場合には、どのようにして解除すべきでしょうか。そもそも契約の解除とは、契約が有効に成立した後に、契約締結をした当事者の一方が解除の意思表示をすることで、その契約関係を契約締結時に遡って解消することを言います。つまり、その契約はそもそもなかったことにする行為のことです。
不動産売買契約の解除には、契約違反をはじめとする債務不履行を理由とする解除、手付による解除、契約内容に適していない契約不適合責任による解除、契約当事者間での合意解除などがあります。

■解除の種類
以下では、主な契約解除方法についてご紹介いたします。
⑴ 手付による解除
不動産売買契約における解除方法として手付け金による解除が挙げられます。主な方法は解約手付けと呼ばれるもので、不動産の売買契約締結後に契約を解除する場合に支払う手付け金です。具体的には、不動産の買主が売主に売買金額の5〜10％程度の金銭を手付け金として支払います。買主が売買契約を解除する場合には、この手付け金を放棄すれば解除できます。一方、売主が契約を解除する場合には、手付け金の倍返しをすることで契約解除が可能になります。

⑵ 債務不履行による解除
契約者の一方が契約内容に反する行為をした場合には、契約を解除することができます。例えば、不動産売買契約を締結したが、買主が代金を支払わないなどです。

⑶ 売主側に英訳不適合責任がある場合の解除
買主が契約通りに代金を支払ったが、引き渡された不動産（目的物）が構造上の問題があったり、その土地に建物を建設できなかったりなどの理由で契約目的を果たせない場合に解除ができます。

⑷ 契約者同士での合意解除
売主と買主が話し合いによって解除に至った場合にも当然解除をすることは可能です。

⑸ 意思能力が欠けている者が契約を締結した場合の解除
認知症患者が売買契約を締結した時、この契約は解除できます。認知症などを患った人は、通常人に比べて判断能力が著しく低下しているため、自分でしっかり理解していない状態で契約を結んでしまう恐れがあるため、このような契約は解除することが可能です。

不動産売買契約でのトラブルを避けるためには、契約締結の際に必ず契約書を確認して解除の条件などを確認しておくことです。不動産売買契約を解除したいが、その方法がわからない、違約金などのペナルティーが発生するのかなどについては、法律の専門家である弁護士などにご相談ください。

山﨑夏彦法律事務所では、小田原市、湯河原町、南足柄市、平塚市を中心に不動産売買契約などに関する不動産トラブルのご相談を承っております。不動産売買契約の解除方法や、解約手付け金など、不動産売買契約でお困りの際にはお気軽に当事務所までご相談ください。