2020年4月1日に行われた民法大改正によって、従来の瑕疵担保責任に代わって新設された契約不適合責任ですが、この契約不適合責任は一定の場合には免責することが可能です。
では、そもそも契約不適合責任とはどのような責任であり、どのような場合に免責が行われるのでしょうか。
売主・買主のメリット・デメリットとともに解説します。
契約不適合責任の免責とは
そもそも契約不適合責任とは、上述の通り、2020年4月1日から新設されたものであり、売買契約において売主から買主に引き渡された目的物が契約に適合しなかった場合に、買主が売主に対して、売主の責任追及のため、⑴追完請求、⑵代金減額請求、⑶催告解除、⑷無催告解除、及び、⑸損害賠償請求を行うことができるというものをいいます。
この契約不適合責任は、当事者間の特約によって免責することが可能な任意規定です。
当事者間の特約によって契約不適合責任を免責する場合、通常、売買契約書中において売主が負う責任の範囲や期間を定め、買主に示したうえで合意を行います。
なお、契約不適合責任の免責特約が有効となるのは、売主が個人である場合に限られ、不動産会社が売主となる不動産売買のような場合には、契約不適合責任を免責する特約は無効になります(宅地建物取引法第40条)。
売主・買主のメリット・デメリット
上述の通り、契約不適合責任は当事者間の特約によって免責することができます。
では、契約不適合責任を免責する際のメリット・デメリットにはどのようなものがあるのでしょうか。
売主と買主に分けて説明します。
まず売主側のメリットとしては、当然のことながら、自身が契約不適合責任から解放されることにあります。
免責特約がない場合、目的物の引渡し時から最大10年間は買主から売主に対して損害賠償請求をされるリスクがあるところ、免責特約によって契約不適合責任が免責された場合、このようなリスクから解放されます。
これに対して売主側のデメリットとしては、契約不適合責任が免責されることによって買主側のリスクが増えることから、売買契約の相手方が見つかりづらくなり、また、販売価格も契約不適合責任が免責されていない場合に比べて安くなる傾向にあることが挙げられます。
買主側のメリットはあまり多くはないですが、強いてあげるとするならば、上述の通り、売買契約の際の価格が少なく抑えられる点が挙げられます。
これに対してデメリットとしては、購入後の保証がなくなることから、目的物につき何かしらの欠陥があることがのちのちに発見された場合であっても、売主に責任を追及することができず、その欠陥の修理等の責任をすべて買主自身が負わなければならなくなることが挙げられます。
不動産トラブルは山崎夏彦法律事務所におまかせください
今回は、契約不適合責任の免責について解説していきました。
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